ביום 4.3.2020 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר האוצר משה כחלון, והעבירה מספר תיקונים מהותיים לקודקס החלטות המועצה, המעגן את מדיניות ונהלי הרשות בטיפול והסדרה של קרקעות המדינה. בין הסעיפים שתוקנו ניתן למצוא את סעיף 8.18, המהווה את המקור המרכזי להסדרת הפיצויים והתמריצים המגיעים לחוכר בהשבה של קרקעותיו החקלאיות לרשות מקרקעי ישראל במסגרת שינוי ייעודם למגורים או לתעסוקה.
סעיף זה, המוכר כ"החלטה 1470" (כחלק מאיגוד החלטות המועצה בקודקס אחיד, קיבלה החלטה 1470 את תוארה החדש כ"פרק 8.18 (סימן ב')" לקודקס), עניינו ב"הפסקת חכירה בקרקע שייעודה שונה למטרת מגורים או לתעסוקה" ועוסק בליבה של השבת קרקעות חקלאיות למדינה מידי חוכרים המחזיקים בקרקע מכוח חוזי חכירה. מדובר באירוע מכונן עבור החוכר אשר משיב למדינה, תוך פרק זמן קצר, את הקרקע אותה הוא חוכר מהמדינה שנים רבות, כאשר במקרים רבים מדובר במטה לחמו של החוכר ומקור פרנסתו היחיד או העיקרי.
החלטה 1470 עברה מספר גלגולים, כאשר נוסחה האחרון, טרם התיקון כאמור, אושר ביום 13.7.2016. החלטה זו אפשרה למדינה, כבעלים של הקרקע החקלאית, לדרוש מהחוכר השבת הקרקע החקלאית כנגד תשלום פיצויים כספיים (לפי קריטריונים שונים, ביניהם הגידולים החקלאיים בקרקע ומטרת החכירה) ובתוספת תמריצים כספיים בשיעור של 50% מסכום הפיצויים. בנוסף, העניקה ההחלטה לחוכר (או מי מטעמו), בתנאים מסוימים הקבועים בה, את הזכות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית בגינה הושבה הקרקע, כאשר שווים של מגרשים אלו, על פי קביעת השמאי הממשלתי הראשי, יהיה עד לאחוז המפורט מהשווי היחסי שבין המקרקעין המושבים ע"י החוכר לשטח מגרשי הרשות הסחירים בתוכנית ("זכות הייזום").
לישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה בפועל ביום 4.3.2020 (לאחר דחיית ישיבת המועצה שנקבעה למועד טרם התקיימו הבחירות הכלליות במדינה), הוגשה הצעה הכוללת מספר תיקונים מהותיים המהווים הפחתה דרמטית בזכויות החוכר.
בגין הצעה זו הוגשו לרשות התנגדויות רבות מצד חוכרים ואיגודים המטפלים בהליכי השבת הקרקעות, כשעיקר הביקורת נסוב אחר השינוי הדרסטי המוחל על מדיניות המקרקעין של המדינה, כאשר לא נעשה הליך קבלת החלטות בשיתוף האיגודים החקלאיים והחוכרים, לא הוצגו דברי הסבר ענייניים מספיק לציבור, קבלת התיקון תחת כהונת ממשלת מעבר וטענה כי קיימת התעלמות מהעובדה שלחוכר לא עומדת כל ברירה מול הגוף שלמעשה מנהל את קרקעותיו.
ביום 4.3.2020 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל ואישרה את התיקון כלשונו, ואולם דומה, כי לא נאמרה המילה האחרונה במאבקם של אלו האמונים על זכויות החקלאים.
נביא להלן את עיקרי התיקון:
♦ הקטנת היקף השטח המקסימאלי והיקף יחידות הדיור המקסימאלי שיוקצו במסגרת זכות הייזום, כך שבאזור שאינו אזור עדיפות לאומית השטח יוגבל ל- 50 דונמים ו- 200 יחידות דיור (במקום הזכויות ערב התיקון – 100 דונמים ו-500 יחידות דיור, בהתאמה). שינוי כאמור נעשה גם באזורי עדיפות לאומית. השטח יוגבל ל- 75 דונמים (במקום 150 דונמים) ו-250 יחידות דיור (טרם התיקון לא הייתה כל הגבלה), כאשר גם על היקף שטחי המסחר והתעסוקה תחולנה הגבלות בהתאמה שמאית לשטחי המגורים.
מדובר בהפחתה דרסטית בזכויות, בעיקר בהשבה של חטיבות קרקע גדולות שהקנו לחוכר, עובר לתיקון, זכות לרכישת מגרשים בפטור בהיקף שהגיע לכדי הכמות המקסימאלית של 500 יחידות דיור. העמדת הכמות המקסימאלית על 200 יח"ד, למעשה הפחיתה באבחה אחת ב- 60% (!) את הפיצוי לחוכר שחדל, בעל כורחו, לחכור את הקרקע החקלאית, על כל המשתמע מכך.
♦ בוטלו תמריצים כספיים בשיעור של 50% שניתנו לחוכר הבוחר בפיצוי המבוסס על מסלול של שומה פרטנית. נזכיר, כי החלטה 1470 קובעת שני מסלולים לקבלת פיצוי, ערכי טבלה המבוססים על סוג הגידול (לדונם – 6,000 ₪ בעל, 12,700 ₪ שלחין, 30,800 ₪ למטעים) ומטרת החכירה או לחילופין, שומה פרטנית המבוססת על שומה הנערכת לגידולים בקרקע ומבוססת על קריטריונים שונים (לרבות בגין מבנים שנבנו בקרקע בהיתר). התיקון למעשה קובע כי התמריץ בשומה פרטנית יחושב מהערכים שנקבעו בהחלטת המועצה כסכומים הנורמטיביים ולא מהסכום שיקבע בשומה, ובמילים אחרות – גובה התמריץ לדונם יהא עד לסך של 15,400 ₪ גם במסלול של השומה הפרטנית. לצורך ההמחשה, עובר לתיקון, שומה פרטנית שנקבעה על סך של 100,000 ₪, הקנתה בנוסף תמריץ נוסף של 50,000 ₪, כך שהפיצוי הסופי נקבע על 150,000 ₪.
עוד התיקון קובע, כי חוכר המשיב קרקע מחויב לבחור מבעוד מועד אם ברצונו לקבל את הפיצויים בהתאם לסכומים הנקובים בהחלטה או במסלול של שומה פרטנית, ללא יכולת "לסגת לאחור", לאחר קבלת ההחלטה בשומה הפרטנית. תיקון זה בא למעשה להבהיר את גורם הסיכון שהחוכר לוקח על עצמו כאשר פניו לשומה פרטנית.
לצד תיקונים אלו, נקבעו מספר תיקונים נוספים, כמפורט להלן:
♦ עובר לתיקון, מחיר המגרשים המוקצים בפטור ממכרז נקבע בהתאם לממוצע המשוקלל לאחר שיווק 40% מיח"ד. כעת, מחירם ייקבע לאחר שיווק 40% מיח"ד או 500 יח"ד – לפי הנמוך מביניהם, לפי שומה שתיקבע בהתאם להצעות הזוכות שמימשו את זכייתן.
♦ בנוסף, מחירם של המגרשים המוקצים בפטור ממכרז במתחמים המיועדים לשיווק בתוכנית מחיר למשתכן הנקבע עד כה על בסיס שומה עדכנית, ייקבע כעת על בסיס שומה כאמור רק במתחמים בהם השיווק בתוכנית מחיר למשתכן עולה על 50% מכלל התכנית.
♦ מועד תשלום הוצאות הפיתוח ודמי ההיוון אשר טרם התיקון היה קבוע ועמד על 180 ימים מיום אישור העסקה ברשות, יהא כעת מותאם לכל עסקה, ו"בהתאם לנהלי הרשות".
♦ גם מועד הגשת ההשגה עודכן, וכעת עבור הגשת השגה בגין דמי ההיוון, יידרשו, מעבר לקבלת מפרט כספי, גם אישור ביצוע העסקה על פי נוהלי הרשות, תשלום של 75% מעלות העסקה והפקדת ערבות עבור היתרה.
♦ בעוד שטרם התיקון אי המצאת האישורים הנדרשים לצורך קבלת הפיצויים בהתאם להסכם ההשבה הביא לעיכוב בלבד בקבלת הפיצויים, כעת נקבע כי במידה ולא יומצאו כל האישורים בתוך 9 חודשים ממועד ההשבה, יראו את החוכר כמי שוויתר על זכותו לרכוש את המגרשים.
יש לציין כי נכון למועד כתיבת חוזר זה, טרם נקבעו הוראות מעבר ליישום התיקון כאמור. למיטב ידיעתנו אלו עתידים להתפרסם בקרוב.
הכותבים, עו"ד רועי אייז, שותף במחלקה המסחרית ומלווה מושבים, חברות נדל"ן ויזמים בהתקשרויות מול רמ"י ובעסקאות ייזום גדולות ומורכבות בכל ההיבטים והמורכבויות הגלומות בעסקאות אלו, ועו"ד מאור זילכה מהמחלקה המסחרית.
משרד ליפא מאיר ושות' הינו בין המשרדים המובילים בייצוג מושבים, קיבוצים וחוכרים של קרקעות חקלאיות, ובעל נסיון וידע עשירים בנושא זה על כל היבטיו השונים (ייצוג בבתי משפט, השגות, היבטי תכנון, מכירת אופציות ייזום ומיזמים משותפים בקרקעות חקלאיות). רבות מבין העסקאות וההתקשרויות שנעשו לאחרונה, בכל רחבי הארץ, נעשו באמצעות משרדנו.
*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.