סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") העוסק בתשלום פיצויים לרוכש דירה בגין איחור במסירת דירה קובע כי מקום בו איחור במסירת הדירה נגרם עקב נסיבות ש"אינן בשליטת המוכר" (הידועות גם כ"כוח עליון"), אזי לא יחולו הוראות הסעיף וממילא הרוכש לא יהיה זכאי לפיצוי.
ביום 24.05.2021, בחלוף שנה מפרוץ משבר הקורונה העולמי, פירסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בעניין איחור במסירת דירות חדשות מקבלן – לפיו בנסיבות מסוימות יהיו זכאים לפיצוי רוכשי דירות שלא קיבלו את הדירה במועד, גם אם על פניו נראה כי האיחור אינו באשמת המוכר.
באותה נייר עמדה פורסם מתווה המלצה מיוחד לתקופת הקורונה, לפיו כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו בהסכמה הצדדים ב-40 ימים.
תקופת מלחמת "חרבות ברזל":
עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" נושא האיחורים במסירה עקב נסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", עלה שוב לכותרות, וזאת לאחר שהשלכות מצב המלחמה היכו את ענף הנדל"ן באופן של הטלת איסורים והגבלות מקיפים (כגון האיסור לפתוח אתרי בנייה בערים מסוימות, איסור העסקת עובדים פלסטינאים, וקושי כללי בניהול וקידום פרוייקטים בצל המלחמה).
לאור הקשיים והמגבלות אשר הוטלו בענף הנדל"ן, מוכרים רבים עומדים בפני השאלה – האם תקופת מלחמת חרבות ברזל תימנה בין הנסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", ומשכך האיחור בגין תקופה זו אכן לא יזכה את הרוכשים בפיצויים בהתאם לחוק?
בעבר, כאשר הגיעו לפתחו של ביהמ"ש מקרים של עיכוב במסירת דירות בשל מבצעים ביטחוניים, נדחו מרבית טענות היזמים במרבית המקרים תוך קביעה כי לא הוכח ע"י היזם/הקבלן האם וכיצד השפיע המבצע הצבאי באופן קונקרטי על הבנייה, או אי היכולת להראות (בצורה המגובה בנתונים עובדתיים) כי אותו אירוע צבאי (הנטען להיות "כוח עליון") ולא סיבה אחרת, הוא שגרם לאיחור במסירה בפועל.
למשל נזכיר, כי בעת מבצע "צוק איתן" היה על הקבלנים/היזמים להוכיח כיצד השפיע המבצע הצבאי באופן קונקרטי על הבנייה נשוא התביעה. טענות כלליות כגון בנייה תחת מתקפת טילים מבלי להוכיח כיצד מושפעת הבנייה באופן ישיר, אינן מספיקות לדעתו של בית המשפט.
ב-רע"א 44422-09-17 אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ לא מצא ביהמ"ש כי אכן הוכח ע"י החברה היזמית כי המבצע גרם להפסקת עבודה של 49 יום ואף לא להפסקת 30 יום, וכי החברה הקבלנית הייתה חייבת להוכיח הפסקת עבודה כאמור כאשר סכסוך בין קבלן/יזם לבין עירייה אינו "כוח עליון". בפסקי דין אחרים גם נטען שיש להוכיח זאת בפירוט, במיוחד כאשר המידע מצוי בידי החברה היזמית, למשל אי הגעת פועלים מחמת סגר, הייתה נרשמת, ואילו אם העבודות נעשו ע"י עובדים ישראליים או זרים מהמזרח הרחוק אזי לסגר אין השפעה, ועוד עניינים שנרשמים ביומן העבודה של הפרויקט בזמן אמת. למשל, לא היה ידוע אם עבדו באתר הבנייה בעת המלחמה או לא, הגיעו חומרי בנייה ועד כמה המלחמה/המבצע שיבשו את העבודות.
זאת ועוד, ב-ת"א 38721-10-15 דוידוביץ מורן נ' רמי צרפתי חברה לבניה נקבע ע"י ביהמ"ש כי אמנם ניתן לומר שהתרחשות אירועים כגון "שובו אחים" ו"צוק איתן" וכן מצבי לחימה אחרים הם בעלי השפעה על מצב המשק במדינת ישראל. אולם כדי שטענה זו תעמוד לזכות הנתבעת באופן שיצדיק איחור במסירת דירות, החברה היזמית חייבת להוכיח כיצד המצב הספציפי גרם לעיכוב במסירת הדירות ולספק נתונים עובדתיים שיאפשרו לביהמ"ש להעביר במבחן הביקורת את טענותיה.
לאור כל האמור, במצב דברים זה נראה כי טענה רק בדבר קיומו של מצב מלחמה ו/או מבצע צבאי ממש אינה מספיקה כטענה כללית בכל פרויקט שהוא בכל מקום בארץ לגבי עיכוב מסירה מוצדק (לטענת החברה), וטענה כזו שתוצג לבדה מול ביהמ"ש כנראה שלא יהא לה על מה להישען, ויש להסיק מכך גם לגבי פרויקטים שונים שיהא בהם איחור במסירה בעת מלחמת חרבות ברזל.
יחד עם זאת, אנו סבורים כי על חברות יזמיות/קבלניות להיערך בהתאם לאמור ולגבות את טענותיהן בעובדות שעליהן לאסוף בסמוך להתרחשות האירועים, לתעד אותם וכן להציג את יומן העבודה ונתונים נוספים שיתמכו בטענותיהם להצדקת האיחור, לרבות אם יצטרכו להציג אותן מול ביהמ"ש, כמו למשל תיעוד ביומן האתר של חוסרים בכוח אדם, תיעוד פניות, מכתבים מיילים וכל מה שיוכיח עיכובים ו/או ניסיונות להימנע או לצמצם עיכוב.
*הכותבים הינם עורך הדין שוקי לוי, שותף וראש תחום ההתחדשות העירונית ועורך הדין עופרי לנדסמן ממחלקת נדל"ן ומלונאות ממשרדנו.
*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו