חדשות ופרסומים

בעלי דירות אשר מתקשרים עם חברות יזמיות בהסכמי תמ"א 38 או פינוי ובינוי, נאלצים להמתין שנים רבות עד להשלמת הליכי תכנון, קבלת היתר בניה, התחלת תהליך פינוי דירותיהם, ביצוע עבודות הבניה וקבלת דירותיהם החדשות. בנוסף, בעלי דירות לא נכנסים לפרויקט כזה בקלות, דירת הבעלים של רבים מהם הינה כל עולמם. על כן, בעלי הדירות בוחרים בקפידה את היזם שעימו הם מוכנים לצאת למסע ארוך זה. בין היתר, הבעלים בוחנים את איתנותו הכלכלית של היזם, את ניסיונו בביצוע פרויקטים אלה, ואולי חשוב מכל, הבעלים בוחרים בסופו של דבר ביזם, על בסיס אמון בו. הבעלים מאמינים שהיזם ידע להוביל אותם ואת הפרויקט לקו הסיום, וזאת על אף מכשולים ומחלוקות שייתכן וייווצרו לאורך הדרך.

גם היזמים יודעים מצידם, שקידום פרויקט שכזה טומן בחובו הפתעות וסיכונים רבים. יתכן שעלויות מימון הפרויקט יעלו, שתשומות הבניה ירקיעו שחקים, שמחירי הדירות ירדו, או שהפרויקט יתארך באופן בלתי צפוי. לכן, חברות יזמיות רבות מעוניינות להשאיר לעצמן אפשרות להעביר את זכויותיהן בפרוייקט או להכניס שותף לפרויקט ללא צורך בהסכמת הבעלים, או לקבל את הסכמתם רק במקרים מסוימים וחריגים בלבד.

האינטרס של בעלי הזכויות שמעדיפים שהפרויקט יבוצע על ידי החברה היזמית שנבחרה על ידם וקיבלה את אמונם, ואינטרס החברות היזמית שמעדיפות לשמור על אפשרויות לחלק את הסיכון עם חברות יזמיות נוספות במקרה הצורך, לעיתים עשוי להיות מנוגד ומחייב שימת דגש מיוחדת בעת עריכת ההסכם בין הצדדים.

שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי עסקו בנושא זה בשנים האחרונות. ה"פ 62104-11-17 מנרב פרויקטים בע"מ נ' בעלי הזכויות בחלקה 201 בגוש 6727 להלן: ("עניין מנרב") ו- ה"פ 5308-08-20 עין יהב 3,5,7, חולון בע"מ נ' דיין ואח' (להלן: "עניין עין יהב").

בעניין מנרב, החברה היזמית ביקשה להעביר את מניותיה לצד ג'. בהסכם היה סעיף האוסר באופן מפורש את העברת המניות אלא בהסכמת נציגות הבעלים. נציגות הבעלים לא נתנה את אישורה לביצוע העברת הזכויות והודיעה לחברה היזמית על ביטול ההסכם. החברה היזמית פנתה לבית המשפט בבקשה לסעדים זמניים למניעת פעולות לביטול ההסכם ולביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובתה. החברה טענה כי ההסכם בוטל עקב רצון הדיירים להתקשר בחוזה עם יזם אחר ובנוסף טענה כי מצב הבעלים משתפר עקב העברת הזכויות הואיל והנעבר הינו גוף איתן יותר מבחינה פיננסית. טענות אלו נדחו על ידי בית המשפט שפסק כי בנוסף לאיסור המפורש על העברת הזכויות במסגרת ההסכם, בפרויקטים מסוג של התחדשות עירונית נדרש אמון מיוחד בין הבעלים ליזם ובעלי מניותיו, ושנושא זהות בעלי השליטה בחברה היזמית הינו נושא חשוב מאוד לבעלים, שאף עמדו על כך במסגרת ההסכם.

בעניין עין יהב, החברה היזמית ביקשה להעביר זכויות בהסכם תמ"א 38/1 לחברה יזמית חדשה. 9 בעלי זכויות סירבו לחתום על מסמכים המאפשרים את ביצוע העברת הזכויות ליזם החדש. הסכם התמ"א שתק בקשר לזכות היזם להעביר זכויות. החברה היזמית פנתה לבית המשפט לקבלת סעד המחייב את בעלי הדירות להמחות את התחייבויותיהם ליזם החדש. בית המשפט פסק, כי מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שהינו מורכב מבחינה תכנונית וביצועית, ועל כן, נדרש אמון מיוחד בין בעלי הדירות ליזם. לאור האמור, בית המשפט דחה את תביעת החברה היזמית לחייב את בעלי הדירות להעביר את זכויותיהם ליזם החדש. בית המשפט אף מפרש את חוק המחאת חיובים לאור הנסיבות המוזכרות לעיל, כך, שזכות הניתנת להמחאה מבחינה מהותית ניתנת להמחאה שבשתיקה, רק כאשר אין זה משנה לחייב כלפי מי עליו לבצע את החיוב.

נראה שאת הרצונות של בעלי הדירות והיזמים בנושא העברת הזכויות, מוצע ואף ניתן ליישב וללבן עוד בשלב המו"מ ולקבוע הוראות מפורשות לעניין העברת זכויות. כך לדוגמה, ניתן לקבוע כי זכויות השליטה בחברה היזמית יהיו ניתנת להעברה רק לאחר שקודמה תב"ע חדשה או לאחר השגת הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט. כמו כן, ניתן לדרוש כתנאי להעברה מתן הודעה מראש ובכתב לב"כ הדיירים עובר לחתימת הסכם לביצוע העברה וכן כי העברת הזכויות תהיה לגוף העומד בקריטריונים מסוימים שיקבעו מראש. חשיבות נוספת יש לאופן ביצוע העברה. כך למשל האם הכנת שותף לפרוייקט באחוזים בשיעור נמוך מהווה העברה, והכל, תוך שמירה על הקווים האדומים של הבעלים בעניין זה. קיימים ניסוחים יצירתיים רבים אשר יכולים לאפשר גמישות מסוימת ליזמים בחלוקה של הסיכון עם יזמים נוספים תוך שמירה על זכויות הבעלים, ובכך ניתן להקטין משמעותית את החששות של הצדדים ובוודאי ניתן למנוע התדיינויות סרק לאחר מכן בבתי המשפט.

כמו כן, להעברת זכויות ישנם היבטים מיסויים שונים וגם בהיבט זה ישנה חשיבות להוראות והעיתוי בהעברת זכויות. לעניין זה, רק אפנה לפסק דין בעניין ו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין הקובע כי העברת זכויות בפרויקט מסוג של התחדשות עירונית בו טרם התקיימו התנאים המתלים וטרם התקיים יום המכירה אין לראות העברת זכויות זאת כפעולה באיגוד מקרקעין.

הכותב, עו"ד אסף נחמיאס, מחלקת נדל"ן ומלונאות

כתמיד, אנו עומדים לרשותכם ונשמח לסייע במתן ייעוץ משפטי, על מכלול ההיבטים המשפטיים הכרוכים בנושא.

לפרטים נוספים על מחלקת הנדל"ן לחצו כאן

*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.