בעקבות מגפת הקורונה שפקדה את העולם ובניסיון להשתלט על המגיפה הוטלו הגבלות חמורות על תנועת האזרחים במדינה, אושור צווי חירום המגבילים את התנועה במטרה לשמור על בידוד חברתי ומרחק פיזי. למציאות חדשה זו השפעות מרחיקות לכת על הכלכלה העולמית, לרבות תחום הנדל"ן.

במסגרת עדכון לקוחות זה נסקור בקצרה את ההשפעות העיקריות של מגפת הקורונה על שוק השכירות בארץ (מסחר ומשרדים) , נזכיר מקצת מהשאלות המתעוררות, והוראות הדין הרלוונטיות.

במסגרת צווי חירום, הוטלו הגבלות חמורות על המשק, בין היתר השבתה של כל "תרבות הפנאי" במדינה, לרבות קניונים, בתי קולנוע, מסעדות. כמו כן, צומצה מאוד הפעילות של עסקים שאינם מוגדרים כ"עסקים חיוניים".

במצב זה, בעלי עסקים ומשרדים נאלצו לסגור את עסקיהם וזאת מכוח הוראות צווי החירום.

בעקבות האמור התעוררו שאלות לגבי חובתם של בעלי העסקים שנסגרו להמשיך ולשלם את דמי השכירות, מקום בו אין הם יכולים בפועל להמשיך ולהפעיל את עסקיהם.

במסגרת סקירה זו, נסקור את הוראות החוק הרלוונטיות ונבחן האם מכוחן קמה זכות לשוכרים שלא לשלם דמי שכירות בתקופת זו.

"כוח עליון" ו"סיכול"

יש לבחון האם בחוזה השכירות קיימים סעיפי "כוח עליון". מדובר בסעיפים במסגרתם הצדדים קובעים כי במקרה של אירוע שהצדדים לא יכלו לצפות ולא יכלו למנוע, יוארכו מועדים ו/או יידחו חיובי הצדדים.

מאחר ומדובר בסעיפים הסכמיים, הנוסח שלהם שונה מחוזה לחוזה.

ראשית, יש לבחון אם קיים סעיף כוח עליון בחוזה השכירות שבין הצדדים. ככל שקיים, יש לבחון מה נוסחו והאם מגפת הקורונה מהווה כוח עליון לפי נוסחו של הסעיף. כמו כן יש לבחון מה ההוראות הקבועות בסעיף במקרה של כוח עליון (דחיית מועד, זכות ביטול, וכיו"ב)

מנסיוננו, בהסכמי שכירות לא משולבות תניות כאלה בדבר כוח עליון, למעט בהקשרים של חוזי שכירות מלונאיים, אולם כאמור יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

ככל שאין סעיף כוח עליון בחוזה, עדיין חל ס' 18 לחוק החוזים, אשר קובע את דיני הסיכול.

על מנת שתוכר טענת סיכול, יש להוכיח כי ⁽¹⁾ נוצרו נסיבות שהמפר לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן, ⁽²⁾ המפר לא יכול היה למונען ⁽³⁾ כי קיום החוזה בנסיבות שנוצרו הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

הפסיקה בארץ פרשה תנאים אלו בצמצום רב, וסעיף זה הפך לאות מתה.

גם אם נניח כי משבר הקורונה מקיים את התנאים (1) ו- (2), כלומר – אירוע הקורונה לא ניתן היה לצפייה ולא ניתן למניעה, עדיין יש לבחון האם מתקיים התנאי לפיו קיום החוזה הפך בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. גם לגבי סעיף זה הפסיקה עד היום נטתה לפרשנות מצמצמת והדרישה היא שהשוני שייווצר עקב האירוע המסכל יהא "קיצוני ומרחיק לכת", כך שמתקיים "פער יסודי" בין מה שהוסכם בעת כריתת החוזה לבין מה שניתן לקיים בפועל. הדעה הרווחת היא כי סיכול יתגבש רק בהתקיים מניעה קבועה לקיים את החוזה, ולא די במניעה זמנית לקיימו.

נראה שהמבחנים לעניין "שוני יסודי" בקיום החוזה ביחס למה שהוסכם, צפויים לעמוד במוקד ההתדיינות במקרים רבים.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

הסעיף מקנה לשוכר פטור מתשלום דמי שכירות ככל שנמנעה ממנו האפשרות לעשות במושכר שימוש למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

הסעיף קובע כי הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת ההסכם לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לצפותן מראש ולא יכול היה למונען.

עוד קובע הסעיף כי כעבור זמן סביר בנסיבות העניין המשכיר רשאי לבטל את ההסכם, אלא אם הודיע השוכר לפני כן כי הוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

השאלה שיש לתת עליה את הדעת היא האם צווי החירום אשר אוסרים את פתיחת העסקים, מהווים "נסיבה הקשורה במושכר או בדרכי הגישה אליו". ככל הנראה, בתי המשפט יידרשו להכריע בסוגייה.

חשוב לציין כי הסעיף רלוונטי רק ככל שאין הוראה בחוזה השכירות עצמו המתנה עליו ו/או השוללת את תחולתו.

סעיף 43 לחוק החוזים (דחיית קיום חיוב חוזי)

בשלב ראשון, יש לבחון מה קובע החוזה לגבי חיובי הצדדים והיחס ביניהם.

ככל שהחוזה קובע כי חיובי הצדדים עצמאיים (היינו, חובת תשלום דמי השכירות עצמאית ללא קשר להעמדת המושכר לרשות השוכר) – במקרה כזה, יתקשה השוכר להשתחרר מחובתו לתשלום דמי השכירות, שכן חובתו עצמאית ובלתי תלויה בקיום ו/או אי קיום חיובי המשכיר.

מנסיוננו, בהסכמי שכירות מסחריים רבים, קבועה הוראה מפורשת שבה המשכיר שומר על זכותו לקבל את מלוא התשלומים ובכלל זה את דמי השכירות ודמי הניהול, גם אם השוכר לא עשה בפועל שימוש במושכר מכל סיבה שהיא, למעט במקרה של הפרה מצד המשכיר.

ככל שחיובי הצדדים שלובים או מותנים (כלומר – התחייבות השוכר לתשלום דמי השכירות מותנית בכך שהמשכיר העמיד לרשותו את המושכר), במקרה זה סעיף 43 לחוק החוזים מאפשר לצד לדחות את קיום החובה המוטלת עליו על פי ההסכם (היינו, דחיית החובה של השוכר לשלם את דמי השכירות), כאשר הצד השני (המשכיר) לא קיים את החובה המוטלת עליו, ולא העמיד לרשות השוכר את המושכר.

השאלה שבתי המשפט ידרשו לה, היא האם במצב שבו עקב מגיפת הקורונה וצווי החירום שהוצאו ואשר בגינם לא ניתן לעשות שימוש במושכר, ניתן לראות כאי עמידת המשכיר בחיובו להעמדת המושכר לשוכר.

לסיכום

לאור האמור לעיל, המלצתנו היא לבחון כל חוזה שכירות לגופו בהתאם להוראות הכלולות בו ובהתחשב בזהות הצדדים לו וסוג הנכס.

נראה כי בהתאם למצב המשפטי כיום, וככל שאין סעיפים ספציפים בחוזה המאפשרים דחייה ו/או עיכוב של תשלומים, אזי הפסקת תשלום דמי השכירות ע"י השוכרים באופן חד צדדי הנה בעייתית, ועלולה להוות הפרה של החוזה מצדם.

יתכן כי בעקבות מגיפת הקורונה, בתי המשפט יסטו מהלכות קיימות ויקבלו הלכות חדשות, אולם הדברים יתבהרו רק בעתיד. כן יתכן כי כמו במקרים אחרים ובהקשרים אחרים, בית המשפט ייטה ליתן סעד למי שנתפס בעיניו כחלש במקרים ספציפיים שיובאו בפניו, תוך שימוש בדוקטרינות "סל" כגון: החובה לקיים חוזה בתום לב, סבירות וכיוצא באלה.

המלצתנו לשוכרים שנקלעו לקושי בתשלום דמי השכירות, כי ימנעו מפעולות חד צדדיות ומהפסקה חד צדדית של תשלום דמי השכירות, וכי יפנו למשכירים על מנת להגיע עמם להסדרים, לרבות עיכוב ו/או דחייה ו/או פריסת התשלום.

במקביל, המלצתנו למשכירים לגלות רגישות בימים אלו, וככל האפשר, להקל על השוכרים, בכל דרך שימצאו לנכון.

ברקע של כל האמור לעיל, בהחלט יתכן שבשל לחץ המופעל על המשכיר בשל אשראי שנטל המובטח בשעבודים על הנכס, מבנקים או מגורם מממן אחר, יהיה יותר קשה למשכיר לבוא לקראת שוכרים, שכן בתגובת שרשרת, הוא יימצא בהפרה כלפי הגורם המממן. לכן כדאי לשוכרים לברר ולבדוק בטרם יפנו למשכיר, האם קיים גורם מממן לוחץ כזה, או שמצב המשכיר "נוח" יותר, שאז יתכן שיגדל הסיכוי להגיע עמו להסכמה על הקלות זמניות או קבועות, מתוך הסתכלות ארוכת טווח על יחסיו עם השוכר ועם השוק.

אחרי הכל, במקרים רבים מדובר במערכת יחסים לטווח ארוך, וגילוי הבנה למצב ישרת את האינטרסים של שני הצדדים ולכן יש להניח ששני הצדדים יהיו מעוניינים להגיע להבנות והסכמות, תוך גילוי התחשבות הדדית במצב שנוצר, המשותף לכולם, אף מחוץ לישראל.

הכותבים, עו"ד ארז תיק, ראש מחלקת נדל"ן ומלונאות ועו"ד יעל פלטאו-בילו,  שותפה במחלקה.

*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.