ביום 20 בפברואר 2022, פרסמה רשות ניירות ערך ("הרשות") דוח ריכוז ממצאים בנושא הצעה לציבור של ניירות ערך ("הדוח"), בהמשך למספר ביקורות שביצעה הרשות במיזמים שונים הפונים למשקיעים פוטנציאליים ומציעים להם להשקיע במיזם.

המקרה הראשון המובא בדוח, עוסק בחברה אשר שיווקה למשקיעים בישראל יחידות דיור בפרויקט נדל"ן במדינה זרה, תוך רישום הזכות ביחידת דיור ספציפית על שם המשקיע במרשם המקרקעין באותה מדינה. מעבר לכך, נחתם הסכם נוסף לפיו המשקיע משכיר את היחידה שרכש בחזרה ליזם, בתמורה לתשלום שנתי בהיקף מסוים מההשקעה שלו. בפועל התשלום למשקיע לא היה תלוי בהכנסות מהשכרת היחידה שלו, והיזם הוא שניהל את היחידה, לרבות השכרתה על פי שיקול דעתו.

סגל הרשות קובע כי בנסיבות המקרה הספציפי, מערכת ההסכמים בפרויקט מהווה  "ניירות ערך", וזאת על אף שהנכס נרשם על שם המשקיע במרשם המקרקעין. סגל הרשות מציין בדוח כי על פי רוב, רכישה של דירה מזוהה הרשומה קניינית על שם הרוכש במרשם המקרקעין תהיה במהותה בגדר רכישה צרכנית באופייה, שאינה פיננסית. כך למשל, כאשר אדם רוכש דירה לצורך מגוריו בה או לצורך השקעה בנדל"ן באופן ישיר ועצמאי. יחד עם זאת, קיומו של רישום במרשם מקרקעין לבדו אין משמעותו בהכרח כי העסקה שבנדון אינה מהווה "נייר ערך".

סגל הרשות קובע כי מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה במקרה המתואר, מעידים כי ההתקשרות במהותה היא לביצוע השקעה פיננסית, פאסיבית, הנושאת אופי כלכלי מובהק ותוך ציפייה לתשואה. במקרים אלו, יש לראות במערכת ההסכמית הזו כהשקעה בנייר ערך.

כך גם לגבי המקרה השני המובא בדוח, שעסק בחברה ששיווקה יחידת נופש מלונאית פרטנית במיקום ספציפי במלון בחו"ל. עם זאת, המשקיעים במיזם היו זכאים לקבל חלק מרווחי המלון, בהתאם לחלקם היחסי למול כלל מחזיקי יחידות הנופש, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית שנרכשה על ידם.

עמדת סגל הרשות היא כי בנסיבות אלו הסכמי ההשקעה מהווים "ניירות ערך" למרות שהמשקיע רכש יחידה מלונאית ספציפית שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. לעמדת הסגל, העובדה שהמשקיע זכאי לתשואה הנגזרת מהפעילות הכוללת של המיזם, ולא רק מיחידת הדיור שנרכשה על ידו, מחזקת את הצורך בהגנת דיני ניירות ערך.

יתרה מזאת, לעמדת סגל הרשות, שימוש בנתונים כספיים "אובייקטיביים" לשיווק השקעה, אשר אינם מתייחסים לפרויקט עצמו, אך הם מוצגים באופן המרמז על התוצאות הצפויות של ההשקעה במיזם המגייס, אינו חוסה תחת פטור "הפרסום הכללי" הקבוע בסעיף 15א(א)(4) לחוק ניירות ערך, אף אם מדובר בנתונים חיצוניים לפעילות המיזם ויכולים להוות הצעה של ניירות ערך לציבור.

הכותבים הינם איתן שמואלי, שותף וראש תחום שוק ההון וניירות ערך ועו"ד עידו זבורוף, ממשרדנו.

*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע בכללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.

לפרטים נוספים הינכם מוזמנים לפנות למחלקת שוק ההון במשרדנו.