בשל המחסור בקרקעות זמינות לבניה למגורים, שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות, תוך הסדרת תנאי הפינוי של החוכרים החקלאיים – הפך לכוכב עולה בשוק הנדל"ן ולשחקן מרכזי בפעילות רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") להגדלת ההיצע. בפני בעל הזכויות בקרקע הנדרש להשיב קרקעותיו ("החוכר"), עומדות החלטות מועצת מקרקעי ישראל והוראות חוק נוספות, המקנות חלופות פיצוי מגוונות. בכדי לשפוך מעט אור על הנושא, סקרנו חלופות אלו בשני חוזרים. החוזר שלהלן עוסק בסקירת החלטות מועצת מקרקעי ישראל המסדירות את הכללים לעריכת עסקאות השבה של קרקע חלקאית שייעודה שונה.
בחוזר הראשון ניתנה סקירת מבוא בנושא הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור), אשר כללה את הטעמים שהובילו לחקיקת החוק לקידום מתחמים מועדפים לדיור שהורה על הקמת הוותמ"ל, סקירת פרק ג'1 לחוק העוסק בכללים להשבת קרקע חקלאית שייעודה שונה והשגיה של הוותמ"ל לצד הביקורת שספגה בשנים האחרונות. אנו ממליצים לקרוא את החוזר הראשון טרם קריאת חוזר זה. להמשך קריאת החוזר הראשון בנושא.
חוזר זה עוסק בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל המסדירות את הכללים לעריכת עסקאות השבה של קרקע חלקאית שייעודה שונה. נסקור את אופן ומועד ההשבה, זכויות החוכר, חלופות הפיצוי השונות והתנאים לקבלתן.
ההחלטה הרלבנטית והחשובה ביותר הינה החלטת מועצה מס' 1470 – "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שייעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה", התקפה כיום. להלן עיקרי הוראותיה:
פיצוי כספי – חוכר המשיב קרקע חקלאית ששונה ייעודה, זכאי לפיצוי עבור זכויותיו והשקעותיו בקרקע. שיעור הפיצוי הכספי ייקבע בהתאם לאחת מבין שתי חלופות: פיצוי כספי קבוע המחושב לפי מטרת החכירה או לפי שומה פרטנית שתיערך למחוברים. הפיצוי הקבוע נקבע לפי מטרת החכירה המצויינת בהסכם החכירה, כך שאין רלבנטיות לסוג הגידול המסוים המצוי בקרקע. במרבית המקרים, מדובר בקרקע נטועה מטעים, המקנה את חלופת הפיצוי הגבוהה ביותר בסך של 30,800 שקל לדונם (לפיצוי הקבוע תתווסף הצמדה למדד המחירים לצרכן מחודש דצמבר 2010). לחלופין, ניתן לאמוד את שווי הפיצוי באמצעות שומה פרטנית. באפשרות החוכר לבקש מרמ"י לערוך שומה פרטנית של הקרקע אשר תכלול, בין היתר, פיצוי עבור מחוברים, לרבות – גידולים מיוחדים ו/או מבנים חקלאיים (בהיתר) ו/או שטחים מצרניים. לאחר קביעת שיעור הפיצוי הכספי הוא ישולם בשני חלקים – 60% ישולם לחוכר כמקדמה, והיתרה (40%) תשולם לחוכר רק לאחר הגשת האישורים המתאימים לרמ"י (תשלומי מיסים, אגרות והיטלים, העדר חובות לרשות המקומית וכו').
החוכר זכאי לקבל תמריץ בשיעור של 50% נוספים על הפיצוי הכספי. יתר על כן, ככל שמדובר בתכנית וותמ"ל, זכאי החוכר לתמריץ נוסף בשיעור של 20% מסכום הפיצוי הכספי שנקבע (בהתאם להחלטה 1469 – אותה סקרנו בחלק הראשון לחוזר זה).
זכות ייזום – בנוסף לפיצוי הכספי, ניתנת לחוכר זכות לרכוש, בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתכנית (בגינה נדרשה ההשבה של הקרקע החקלאית) אשר שוויים יעמוד על 20% או 25% (במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית, בהתאמה) משווי המגרשים בתכנית כולה. הווה אומר – מגרשים מבין כללי מגרשי התכנית ולא רק בתחום הקרקע המושבת הכלולה בתכנית. הזכות קיימת רק לגבי מגרשים שלמים ובתנאי שכלל השטח לא יעלה על 100 דונם ולא יכלול יותר מ- 500 יחידות דיור במרכז הארץ, או שלא יעלה על 150 דונם באזורי עדיפות לאומית. על החוכר להודיע בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה על האפשרות לרכוש את המגרשים, האם בכוונתו לעשות כן. לאחר אישור העסקה ברמ"י, יישלח לחוכר מפרט כספי סופי (על שם החוכר או על שם מי שהחוכר המחה לו את הזכות). ממועד קבלת המפרט הכספי, יעמדו לרשות הרוכש 180 ימים לשלם את דמי החכירה המהוונים לרמ"י, ו- 90 ימים (לפי הודעות הרשות) לשלם את הוצאות הפיתוח לרשות המקומית. ככל שהרוכש לא יעמוד במועדים הנקובים, יראו אותו כמי שוויתר על זכותו ורמ"י תהא רשאית לשווק את המגרשים.
באפשרות החוכר להעביר את האופציה לרכישת המגרשים למי מטעמו, קרי – להמחות את האופציה לצד שלישי בתמורה. אפשרות זו מקנה לחוכר יכולת להמיר את הזכות בפיצוי כספי, בשיעור וודאי ומיידי, אותו יקבל מצד שלישי חיצוני – יזם – אשר ייכנס לנעליו בעסקה מול רמ"י, זאת ללא צורך במעורבותו בהליכי הייזום והבנייה ובמימון רכישת המגרשים. חשוב להדגיש, כי באפשרות רמ"י להציע קרקע חלופית לעיבוד חלף הקרקע המושבת, וככל שהחוכר יבחר בחלופה זו, הוא לא יהא זכאי לקבל את התמריצים והפיצויים.
אופן ומועד ההשבה – תחילה, יקבל החוכר דרישת השבה מרמ"י והסכם השבה מפורט. על מנת לקבל את הפיצויים והתמריצים המפורטים לעיל, על החוכר לעמוד בתנאים המצטברים הבאים:
(א) השבת החזקה בקרקע תוך 60 ימים ממועד משלוח דרישת ההשבה (במקרים חריגים תנתן הארכה של 45 ימים);
(ב) הקרקע תימסר כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ ונקייה מכל שעבוד, עיקול, זכויות צד ג' ו/או כל מניעה אחרת לשווקה;
(ג) חתימה על הסכם השבה בנוסח המקובל על רמ"י, תוך ביטול הסכם החכירה וגריעת שטח החוכר ממכסת הקרקע;
(ד) המצאת כל האישורים הנדרשים לרמ"י בתוך 30 ימים ממועד מסירת החזקה.
יצויין כי במקרים מסויימים ניתן לדחות את מועד ההשבה או לבקש ארכה לפינוי הקרקע, בין היתר, במסגרת הסכם עיבוד זמני.
אירוע השבת קרקע הינו אירוע מכונן וחשוב בחיי החוכר החקלאי. הכרת הדין באופן מעמיק וקבלת ליווי משפטי צמוד מראשית ההליך הינם חינויים למיצוי הזכויות. אי הבנת המצב המשפטי ותמהיל רכיבי הפיצוי המגיעים לחוכר, יוביל למשא ומתן חסר ולא ממצה מול רמ"י, תוך איבוד חלק מהזכויות המגיעות לחוכר לאלתר ללא קבלת פיצוי ראוי והולם.
השבת הקרקע אמורה להניב ליישוב ולחבריו תמורה כספית נאותה, ומתן הזדמנויות למינופה – כדוגמת סחירות באופציית הייזום הניתנת ליישוב. ההחלטות שתתקבלנה בהליך ההשבה הינן בעלות חשיבות מכרעת לעתיד היישוב והתפתחותו למשך שנים רבות, ולכן חשוב שתתקבלנה באופן שקול, אחראי ומושכל.
הכותב, עו"ד רועי אייז, הינו שותף במחלקה המסחרית במשרד ליפא מאיר ושות' ומלווה מושבים, חברות נדל"ן ויזמים בהתקשרויות מול רמ"י ובעסקאות ייזום גדולות ומורכבות בכל ההיבטים והמורכבויות הגלומות בעסקאות אלו.
סייעה בכתיבת החוזר שחר ברמי, משפטנית.
משרד ליפא מאיר ושות' הינו בין המשרדים המובילים בייצוג מושבים, קיבוצים וחוכרים של קרקעות חקלאיות, ובעל נסיון וידע עשירים בנושא זה על כל היבטיו השונים (ייצוג בבתי משפט, השגות, היבטי תכנון, מכירת אופציות ייזום ומיזמים משותפים בקרקעות חקלאיות). רבות מבין העסקאות וההתקשרויות שנעשו לאחרונה, בכל רחבי הארץ, נעשו באמצעות משרדנו.
*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.