בחודש יולי 2023, ניתן פסק דין[1] חשוב על ידי בית המשפט העליון מפי השופטת ברק ארז ובהסכמת השופטים גרוסקופף וכבוב. בית המשפט העליון קבע, כי הקניית זכויות בנייה לא מנוצלות ועתידיות בבתים משותפים, צריכה להינתן בהסכמה ברורה ומפורשת על ידי הצדדים, וקביעת גבולותיה תינתן בהתאם לכללי הפרשנות המקובלים, על יסוד אומד דעתם המשותף של הצדדים ולפי נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה.
נסיבות המקרה:
הצדדים הינם בעלי זכויות במקרקעין בתל אביב-יפו, בהם מצוי בית משותף הידוע בשם "בית הדר". בעלי הזכויות ביחידות הבית המשותף ערכו ביניהם חוזים שקבעו כי שטח הגג של הבניין יוצמד ליחידות מסוימות בבניין, ובעלי יחידות אלו יהיו רשאים לבנות קומות נוספות על שטח הגג.
במועד מאוחר לעריכת החוזים, אושרו זכויות בנייה נוספות בבניין, במסגרת "תכנית הגגות" שחלה על כל מרחב התכנון של תל אביב-יפו. בהתאם להוראות "תכנית הגגות", זכויות בנייה נוספות אלה אינן ניתנות למימוש עוד על גג המבנה, וניתן רק לניידן למגרש אחר. נוסף על כך, נותרו זכויות בניה נוספות בבניין אשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור. הערעור נסב אודות טענת המערערים כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שפירש את החוזים בין הצדדים ככאלו המקנים את כל זכויות הנוספות למשיבות.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור, וקבע כי בעלי הזכויות בבניין לא התכוונו להעביר את זכויות הבנייה הנוספות, שניתנו במסגרת "תכנית הגגות" למשיבות.
החלטתו התבססה על הנימוקים שלהלן:
המונח "זכויות בנייה" אינו מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ואינו כלול ברשימת הזכויות המנויות בו. לצד זאת, לאורך השנים, בשל חשיבותו הכלכלית והמעשית, מושג זה זכה להכרה ולהמשגה מכוח חיי המעשה.
זכויות בנייה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף, ויש לראותן כנכס כלכלי הנמצא בבעלות משותפת של כלל בעלי הזכויות בבית משותף, על-פי חלקם היחסי ברכוש המשותף. הקניית זכויות בנייה צריכה להיעשות בהסכמה ברורה ומפורשת, שתילמד מאומד דעת הצדדים ובהתאם לכללי הפרשנות המקובלים.
ההסכמה בין בעלי הזכויות להקצאת זכויות הבנייה צריכה להינתן במפורש בהוראות תקנון הבית המשותף, ובהיעדר תקנון, בהסכם בין בעלי הזכויות.
נוסף על כך, במקרה בו המקום היחיד שניתן לממש את זכויות הבנייה הוא על שטח המוצמד לבעל זכויות ביחידה בבית המשותף (כגון: גג, חצר וכיו"ב), ועל אף שהדעת נותנת כי ההסכמה שניתנה בתקנון או בהסכם לבנות על הצמדה זו כוללת בחובה גם הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין, אין בכך כדי להוביל למסקנה כי ההיתר מהווה ויתור על כלל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש.
עוד קבע בית המשפט, כי הסכמה לוויתור על זכויות בנייה תתפרש ככזו המתייחסת לזכויות הבנייה שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים באותו מועד, והקנייה של זכויות בנייה עתידיות, דהיינו זכויות שבמועד כריתת החוזה בין הצדדים טרם באו לעולם, צריכה להיעשות באופן חד וברור. בעלי זכויות ביחידות של בית משותף רשאים לוותר על זכויות אלה, ובלבד שהדבר משתקף בבירור ובצורה מפורשת בהסכמות הצדדים.
ויתור על זכויות בנייה בבית משותף יכול להיעשות אך ורק בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו. הצמדת שטח כלשהו ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד.
על כן, ההלכה הפסוקה היא, כי הקניית זכויות בנייה בלתי מנוצלות ועתידיות, צריכה להתבצע בצורה ברורה ומפורשת ולא די בהסכמה בדבר הצמדת רכוש משותף והיתר כללי לבנייה, על מנת לקבל את הזכות למימוש זכויות אלה.
לקריאת פסק הדין במלואו לחצו כאן
*הכותבת הינה עורכת הדין נועה שטטנר ממחלקת נדל"ן ומלונאות במשרדנו.
*הבהרה: האמור בחוזר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי המחייב בחינה מעמיקה וספציפית של כל נושא לגופו.
לפרטים נוספים הנכם מוזמנים לפנות למחלקת נדל"ן ומלונאות במשרדנו.